yiqicao17c.@gmail.com

从5月的房地产数据来看，地产韧性再超市场预期，房地产各项数据全线向好。从房地产销售来看，棚改对于地产销售的正面推动正在显现，5月商品房销售面积累计增速上升至2.9%，单月同比则达8%。今年PSL放量推动棚改进而支持销售边际好转的逻辑正在兑现。由于销售的改善，房地产开发资金来源结束连续下行的态势，5月份累计同比增速显著反弹至5.1%，单月同比则增长17.4%。

争论焦点二：第三大股东现场投票资格异议何时被提出？缓口气，我们来看下一个细节。西藏国资现场投票权是否获得验证，对此，几方说法也不一样。西藏国资提出，即使自身当时不具备现场投票的资格，如果上市公司及时通知，也可以通过网络通道投票。但在网络投票时间结束后，公布表决结果之际，公司现场投票被“剔除”，使得公司不能通过网络投票行使表决权。

原因及逻辑1．中国的咖啡消费的社交属性强，但功能属性并未得到体现，所以消费杯数远远低于欧美国家，但工作制度和商务属性会推动咖啡的应用场景和效应增加，现阶段仍会维持杯数的高速增长。2．国内咖啡价格目前相对于收入水平较贵，如果同品质或者同类产品有更好的低价替代品，则推广的难度会降低。且新兴的营销和补贴策略也被证明能够较快的覆盖客户（不一定较好），消费认知和价格带覆盖都是咖啡市场可以填充的空间。

“双11”十年：消费向全品类扩展网上购物早已融入大多数人的生活，多样化的商品分类，便捷的购买渠道，越来越多的人习惯于在网上购买需要的商品。“双11”始初，人们的消费还主要集中在用和住类商品的购买上，现在人们的消费已经向全品类拓展，以此来满足生活的各方面需求。

最后理论上的营业利润率=100%-30%-29%-9%-20%-10%=2%，这个水平的利润率受到内外部因素的波动影响就会比较大，在门店停止扩张前，都是一个比较理想化的极限水平。后期不排除租金和销售费用的环节还有通过模式优化进一步缩减的空间。

营收空间测算：1）门店角度：基于公司已公开的开店计划以及对标星巴克的战略，瑞幸的门店数预计在年底超过 4500 家，考虑到上市后的加速扩张，公司暂时不会减少促销，假设从 2021 年开始客单价有所回升， 5 年内存在 8 倍的营收空间。2）市场份额角度：目前瑞幸占据约 1.48%的咖啡市场份额，则 70 亿的市场空间对应 2023 年 180 亿的市场市场率将提升至 3.89%。